UNA PRUDENTE CAUTELA NELLA STIMA DEL RENDIMENTO TOTALE 2013

Nel post pubblicato qualche giorno fa, abbiamo formulato una stima del rendimento della componente mobiliare sia della Sezione 1° che dei tre comparti della Sezione 2°.

Per arrivare al rendimento finale, quello che andrà ad aumentare il patrimonio della Sezione 1° (per i pensionati) o lo “zainetto” (per gli attivi), dobbiamo aggiungere il rendimento – al netto della fiscalità - che deriva dalla gestione della componente “immobili”  di ogni Sezione/Comparto.

Per questa asset class il calcolo è però più aleatorio.

E’ vero che la redditività di questa componente si può legittimamente considerare abbastanza stabile nel tempo, con ciò legittimando l’assunzione, nel formulare una previsione, di un rendimento in linea con il passato.

Questo tuttavia a condizione che, nel corso dell’esercizio, non si siano verificati significativi cambiamenti nel quadro reddituale: in positivo potrebbe essere p.e. la messa a reddito di una importante unità precedentemente sfitta, o, con segno contrario, la scadenza di un contratto non rinnovato, o l’intervenuto maggior peso della fiscalità, se non addirittura una revisione al ribasso – dati i tempi! – dei valori a bilancio, o infine, e ciò dovrebbe essere avvenuto proprio nel 2013, la cessione di beni per valori importanti che potrebbe aver generato plus o minus valenze a carico dell’esercizio.

Ma di simili eventi noi veniamo a conoscenza solamente quando leggeremo il bilancio.

Per strada, solo poche  disarticolate informazioni che non forniscono dati affidabili.

Eppure la maggior parte del patrimonio immobiliare del Fondo dovrebbe oramai essere confluita nel Fondo Immobiliare EFFEPI Real Estate – costituito il 20 aprile 2012, gestito da Generali Immobiliare Italia SGR – per le cui quote (del valore di € 50.000 alla data di apporto) deve necessariamente essere espresso un NAV periodico.

E allo stesso modo con cui sono reperibili i NAV dei Sub-fondi lussemburghesi (sui quali abbiamo costruito l’ipotesi di rendimento della componente mobiliare), dovrebbe essere reperibile il NAV di EFFEPI Real Estate.

Il Consiglio del Fondo dovrebbe considerare questa ulteriore forma di trasparenza dell’informazione agli iscritti (e i nostri rappresentanti in Consiglio farsi carico della nostra istanza)!

Alla fine, presente questa aleatorietà nelle informazioni cui abbiamo accesso, preferiamo non azzardare – sarebbe il termine corretto! – alcuna ipotesi di rendimento per la componente immobiliare.

Ad uso di chi volesse provare, ricordiamo il “peso” e rendimento della componente nel bilancio 2012:

 

Sezione 1°        peso  53,47%  rendimento lordo*  1,64%
Comp. 3 anni     “       12,53%  “                              0,42%
Comp. 10 anni   “       14,32%  “                              0,26%
Comp. 15 anni   “       11,11%  “                              0,32%
* su cui grava l’imposta sostitutiva dell’11%

Dal che appare evidente che un rendimento “normale” di questa asset class, ha un impatto molto contenuto sul risultato finale dei tre comparti della Sezione 2°, mentre  occorre un rendimento vicino al 4% per consentire al risultato netto finale (mobiliare + immobiliare) della Sezione 1° di allinearsi al tasso tecnico del 4,25%.

Ce la faremo….?